【テナント・オフィス】賃貸契約書の原状回復特約とは？よくある特約の内容と注意点を解説します。

賃貸物件には原状回復特約というものがあります。この特約は、住宅とオフィスやテナントでは内容が大きく異なります。

原状回復では特約に記載されている内容がとても重要です。原状回復特約とはどういうものなのか、内容や注意点を含めて紹介いたします。

原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

原状回復特約とは

原状回復特約とは、借主の原状回復義務を特約として盛り込んだものです。現在の賃貸物件では、ほとんどの契約で特約が契約書に記載されています。

原状回復の原則は、大きく分けて2つあります。

これらを詳しく記載しているのが原状回復特約です。

特約の内容として挙げるには、3つの条件が必要とされています。

• 客観的で合理的な理由であること
• 双方が原状回復義務を超えた義務を負うことを認識すること
• 層用が特約の義務負担の意思表明をすること

これらの内容を盛り込んで、賃貸物件の契約を進めます。原状回復特約は細かい内容が記載されているため確認を怠りがちですが、大切なことがかかれているので契約前には十分な確認が必要です。

テナントやオフィスなどの原状回復特約の特約内容

原状回復特約は、物件により記載されている内容はさまざまです。

ただし、テナントやオフィスなど、事業目的の施設の原状回復の基本的な考えは「経年劣化や通常損耗の修繕費も借主負担」だということです。住宅では借主負担が免除されるものは多いですが、オフィスや店舗は条件が異なります。基本的にすべての負担が義務づけられていると考えておくといいでしょう。

特約に記載されている内容では

• エアコンクリーニング費用
• 退去時のクリーニング費用

などは「借主負担とする」という物件が大半です。またスケルトン状態で契約した場合、退去時もスケルトン状態に戻さなければいけません。

負担範囲による工事区分は、少々ややこしくなるため、こちらの記事でより詳しく解説しています。こちらの記事も合わせてご参照ください。

原状回復特約の注意点

オフィスや店舗の賃貸契約は、双方が事業者ということもあり、お互いの力関係には大きな差がないと考えられています。その考えから、原状回復の工事範囲は、賃貸借契約書の内容に基づいて進めることが妥当とされています。

基本的に原状回復工事は、貸主に有利な契約です。そのため、原状回復特約の内容によっては、トラブルに発展することが多々あります。トラブルを未然に防ぐためにも、物件契約前に契約書と特約の内容をしっかり把握しておくことが大切です。不明点は、契約前に確認しておきましょう。

まずは、原状回復特約が有効かどうか判断しなければいけません。

そのポイントは以下の2つです。

• 借主負担の範囲を明確化しているか
• 借主の負担額は妥当なものか

原状回復の借主負担は、明確に記載する必要があります。例えば「通常損耗は借主が負担する」という内容だけでは、具体的なことはわかりません。事細かく記載されていない特約は、想定外の請求を受ける可能性があるので、作成し直してもらいましょう。

その関係から、原状回復の負担額も相場に見合ったものか確認が必要です。異常に高い金額を請求するところもあり、原状回復はトラブルが後を絶ちません。例えば「壁紙1枚につき5,000円とする」というような内訳まで記載されていると安心です。

他にも原状回復特約の中には、貸主が負担する内容を借主が負担するよう記載されているものもあります。その場合は、借主にその内容が記載されていることを伝えなければいけません。

原状回復特約は、とにかく詳細に記載されていること、借主の疑問がわかないような内容になっているか着目してみましょう。

まとめ

オフィスや店舗の原状回復は、想像以上に複雑なものです。基本的には、すべての負担を借主が行いますが、具体的な内容は原状回復特約に盛り込む必要があります。

借主が負担する工事範囲、またその工事にはどのくらいの費用がかかるのか、原状回復特約に記載されているか確認しましょう。契約前であればトラブルに巻き込まれる心配もありませんので、すっきりした気持ちで契約に進んでみてください。

原状回復全体の流れやスケジュール感に関しましては、こちらの記事で詳しく解説しています。こちらの記事も合わせてご参照ください。