原状回復は古くなった内装も対象？経年劣化と原状回復費用のお金事情を徹底解説いたします

オフィス退去時に行う原状回復。オフィスの原状回復はガイドラインで決められておらず、オーナーの言われるままに工事を進めているのが現状です。知らぬ間に多く請求されることも少なくありません。借主側がどこまで支払うのか、退去時までにしっかり把握しておくことが大切です。

今回はとくに揉め事が多い経年劣化との関係性について説明します。原状回復費に関わる大切な項目なので、事前に勉強しておきましょう。

原状回復とは

原状回復とは、オフィスを入居したときの状態に戻しオーナーに引き渡すことを指します。この原状回復は借主側の義務で、契約期間内に終了させなければいけません。

今までオフィスの原状回復はガイドラインが適用されていませんでしたが、2020年4月に民法改正とともに以下の2点が明記されました。

• オフィスの入居後の損傷は借主側に原状回復の義務がある
• 通常使用で劣化した箇所は借主側に原状回復の義務がない

原状回復の範囲

では具体的にどこまでの範囲を原状回復すればいいのでしょう。オフィスで主に当てはまる範囲を以下に挙げてみました。

• 新しく持ち込んだ機器の撤去
• 入居後に設置した電気や電話配線の撤去
• 新たに敷いたカーペットの撤去
• 壁や床に装飾や加工を施した場合は元に戻す
• 看板を設置している場合は撤去
• 壁、床、天井などの汚れのクリーニング

これらは原状回復として元に戻さなければいけません。ただし、賃貸借契約書に書かれている項目によっては、これ以外も範囲として定められている場合があります。

原状回復の支払いは借主側

民法改正にも明記されているように、原状回復は借主側の義務です。そのため、費用は借主側が支払います。反対に原状回復の範囲外のものは、オーナー側が支払います。

また、原状回復は高い費用がかかってしまいます。しかし、少しでも得するために、原状回復に関する節約術をこちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください

経年劣化とは

原状回復であいまいなのが経年劣化です。経年劣化とは、時間の経過とともに自然と劣化や損壊すること。オフィスを利用している代表例として、壁や床の日焼けがそれに当たります。

経年劣化は通常利用で劣化した箇所のため、基本的には借主側が支払わなくてもいいもの。ただし、賃貸借契約書に経年劣化の負担義務がかかれているときは、そちらの効力が高くなります。

間違えやすい通常消耗との違い

経年劣化と間違えやすいのが通常消耗です。通常消耗とは、日常的に使って付いてしまう汚れや傷のことを指します。代表的なものは以下の通りです。

• 机やコピー機設置による床やカーペットの凹み
• 出入口の床の消耗

これらは経年劣化と同じく、オーナー側の負担とされていることが通常です。

オフィスで気をつけたいのが特別消耗

特別消耗とは、借主側の故意によって起こる損壊のこと。原状回復で請求対象となるのは特別消耗です。また結露の影響によるカビやシミ、タバコによる壁や天井の変色も特別消耗の対象となります。普段から小まめな掃除を心がけておくといいでしょう。

特別消耗は請求を求められることがあります。しっかりと通常消耗と特別消耗について詳しく知るためにも、こちらも合わせてご参照ください。

原状回復で揉め事を避けるために気をつけること

オフィスの原状回復では揉め事が起こりやすいため、借主側も注意しなければいけません。基本的には契約時に交わした賃貸借契約書を元に工事が行われます。契約するときは賃貸借契約書をチェックし、疑問点があれば確認するようにしてください。

実際に原状回復する上で気をつける点を2つ挙げてみました。過剰な請求がされないよう、借主側もチェックしてみましょう。

見積項目が詳しく書かれているか

原状回復をお願いする前に、業者に見積もりを依頼します。多くの場合、オーナーが指定する業者へお願いしますが、見積項目が詳しく書かれているか確認しましょう。

よくあるケースとして「〇〇工事一式」と書かれていること。借主側は素人ということもあり、これでは工事の内訳がわかりません。このような見積もりを出されたときは、作り直してもらうのが賢明です。

原状回復の範囲外が工事に含まれていないか

原状回復では、まれに範囲外の工事が含まれていることがあります。ビルや商業施設にオフィスを構えている際はとくに注意しましょう。

借主側が原状回復するのは、あくまでも借りた間取りのみ。共有部分であるエレベーターや通路、トイレなどはオーナー側が支払います。

また先ほど説明した経年劣化や通常消耗も、原則としてオーナー側に支払義務があります。ここでカギとなるのが賃貸借契約書。万が一、賃貸借契約書にこの旨書かれていたらそちらに従わなければいけません。

まとめ

オフィスの原状回復はガイドラインが適用されないため、あいまいにされがちです。経年劣化は原状回復に含まれないことを知っておくだけでも、費用を軽減できます。

ただし賃貸借契約書に経年劣化について書かれている場合は、借主側に請求されますので中身を今一度確認しておいてください。